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美林巨资砸向二线城市 节能环保物业成资本新宠

近日,美林投资银行(Merrill Lynch)完成了在中国的第二笔房地产项目投资,继去年美林以3000万美元成功注资北京长安街标志性项目银泰中心后,又一笔海外巨资投向国内高端物业,不过这一次是二线城市南京。

          颇为巧合的是,开发南京项目的也是一家从北京走向异地的锋尚房地产公司,对于中国房地产未来趋势理念的契合,最终让锋尚和美林牵手。这也是南京楼市依靠高端项目引入的首只海外基金。

          异地升级

          4年前,北京锋尚低能耗住宅横空出世,无疑是当年最火的楼盘之一。

          除了楼盘大卖之外,当年在北京西北的万柳地区平均4000~5000元/平方米均价水平,锋尚愣是创下了销售均价达9000元/平方米的纪录,更重要的是,其在国内首个低能耗住宅理念得到了建设部及相关单位的极大关注。

          一时间,包括建设部在内的管理部门、各地政府、企业纷至沓来,锋尚总裁张在东告诉记者,在楼盘建成后,每天接待各种访问都有十几拨,人们开始关心起不需空调的低能耗环保住宅产品。

          把国外地热技术引入中国住宅,锋尚的做法得到建设部提倡,各地也有开发商开始效仿,不过实际并不像想象中那么简单,除了设计、技术外,施工、管理都是成败的关键因子。

          于是,各地邀请张在东传经送宝的邀约犹如雪片,张在东回忆,在北京锋尚成功后,全国大概有50多幅地块呈现在他面前,最后他选择了综合条件最为适合的南京。

          对于锋尚异地开发首站落户南京,与南京市政府积极引入有很大关系。南京市副市长陆冰告诉记者,节能是南京发展过程中追求的重要目标,因此像锋尚这样的节能项目和企业,在设计、科技、经营等层面领跑者,南京非常需要。

          资料显示,素有“火炉”之称的南京,能源已经是制约南京发展的“瓶颈”。南京一直是全国用电量大户,去年6月份,南京全社会用电达到21.02亿千瓦时,同比增长23.47%。而整个去年上半年,全社会的用电量就达到了114.06亿千瓦时,同比增长17.81%。

          为了引进锋尚,南京拿出了下关区紧靠明城墙的湖泊绿化带黄金地块,这在其他企业几乎很难想象,因为作为全国历史文物保护地,同类地块早已禁止供应,主管单位诚意可以想见。

          同样作为回报,对于这样一个项目,张在东决心把它定位在“零能耗”上,成为全球第五个零能耗住宅产品,前四个分别在美、英、德以及荷兰。

          所谓“零能耗”,是指不用依靠任何能源的前提下,实现埋在墙体地面内管线完成冬天供暖、夏天制冷的功能,使室内保持恒温的基础上,提供新风交换,吸收和排放能量依靠太阳能、地能,不会消耗其他能量。“相比北京锋尚,南京版锋尚是升级版。”张在东认为,从低能耗到零能耗意义大于产品本身。

          寻找对接点

          同时,这对项目建设质量控制提出了苛刻的要求。为此,张在东3年来几乎每天都在工地,追求精品也开始得到海外资本的关注。

          最早开始关注的是美林中国区业务主管蓬刚,在完成对北京银泰的投资后,又开始了国内高端项目的寻找,差不多有一年多时间,位于南京中心城区的节能环保项目进入了视线。

          通过半年以上的谈判,美林最终如愿入资锋尚,对于具体金额及持股比例,美林亚太区董事总经理孔旭洪表示,将按照惯例不对外宣布。

          不过另据项目合作方透露,此次入资资金达到了3000万美元,并获得了约半数的持股权。

          显然美林方面很满意此次合作,而对于张在东的锋尚而言,外界普遍猜测缺乏资金是张在东寻求外援的主要原因,不过张在东断然否认这种传言。“跟美林合作,可以更好地开拓国际化视野,这对带动经营理念、引入国际买家都有明显帮助,也为日后其他项目合作打下基础。”

          据了解,南京锋尚项目用地总面积20万平方米,建筑面积仅为6万平方米,由4层带电梯的板式平层、复式超低密度公寓、别墅组成,为南京目前最顶端的豪宅项目之一,每平方米售价在1500美元左右,每套从300万~1000万不等,超过旁边世茂开发楼盘将近一半价格。

          蓬刚认为,最终导致双方牵手的原因,不仅仅是因为这个项目定位高端,而且由于这个项目高科技含量,以及节能环保的理念与投资基金一拍即合,这代表了未来中国建筑产品的趋势。未来不排除其他锋尚项目的继续合作。

          据张在东介绍,其实国内推广节能住宅大有市场,且成本并不像外界说得那么大,以节约70%以上低能耗产品来说,每平方米仅增加约250元,而零能耗也仅增加400元/平方米。

          尽管南京市场有不少质疑该项目户型过大、价格高,高科技离大众太远的批评声音,张在东依然认为,节能环保与豪宅、普通住宅均无关系,自己的产品是由地段决定,高科技手段是其的一个标志。副市长陆冰的话让张在东底气更足:“在落实调整住房结构的基础上,也要考虑不同层次的需求,南京需要锋尚这种产品。”

          海外投资趋向二、三线城市

          “对于未来中国房地产的发展,我们已经准备好了足够的资金参与进来,并与中国楼市共同成长。”尽管国内设限境外资本进入房地产市场,孔旭洪亦不掩饰其对内地房产的一贯兴趣。

          不过从大城市转向二、三线城市,似乎已经是一个不争的事实。

          高力国际中国区总工程师陈国华向记者透露,在锋尚之后,美林基本与南京另一项目达成合作,具体细节将在日后对外公布。如果最终签约,无论项目规模,投资金额将远大于锋尚项目。

          美林进入南京后,几乎与此同时,多只外资基金也正在南京楼市的门外徘徊。不久前,市场传出J.P.摩根大通银行拟以40亿元的规模整体收购南京国际广场。据了解,摩根大通已经与南京国际广场接触了半年之久,谈判接近尾声。

          面对海外基金纷纷转战二线,蓬刚分析认为,这是因为海外大基金刚进入中国的时候,通常会停留在北京、上海等一线城市,而随着国内调控加剧,这些城市已有过度投资风险。

          “相比之下,南京等二线城市需求量同样强劲,且泡沫成分和风险显然要小于一线城市。”蓬刚表示,选择二线应该是未来海外基金的共同选择。

          值得观察的是,在人民币不断升值推动下,海外基金进入地产市场手法也在不断翻新,通过拆分等手段,在一些项目的危急关头,绕过调控政策障碍逐步实现收购;面对二线城市新战场,未来如何博弈,还是实现共赢,需要市场各方一起静思。

来源:山西景城环卫工程有限公司
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